Centrální banky většinou mluví jasně. Jasná jsou čísla predikcí, jasná je motivace. S motivací či s přijímaným kroky sice nemusíme souhlasit, skoro vždy je však jasná linie proč (=predikce) → co (=konkrétní kroky).

Víme, proč FED v březnu 2020 bez zaváhání vytáhl rukověť krizového manažera z let 2008 (= aby nezkolaboval celý finanční trh), víme, proč jsou sazby na nule. Víme, proč FED dělá dolarové swapy s každou centrální bankou, která za něco stojí (aby dolar v nynější sháňce po dolarové hotovosti neposílil nad všechny meze). Víme, proč po kolapsu Lehman Brothers zachránil AIG a všechny další velké finanční instituce. Chápeme i „peníze z vrtulníku“.

I u ČNB mluví opatření jasnou řečí a sledují jasný cíl (zda jej dosáhnou a jak, je samozřejmě věci jiná). Víme tak, proč se rozhodla pro devizové intervence (aby zabránila očekávané deflaci), chápeme, proč sazby v březnu zatím neklesly na nulu (protože nejspíš nechce korunu za 30 oproti euru, ale ekonomika pomoc potřebuje).

Ale dekódovat, co nám vlastně ČNB sděluje tím, že od 1.dubna uvolnila pro hypoteční úvěry, nejde vůbec lehce. ČNB totiž od dubna povolila bankám, aby poskytovaly hypoteční úvěry až do 90 procent hodnoty zastavené nemovitosti (doposud 80 procent), aby kompletně ignorovaly limit poměru výše dluhu a čistého ročního příjmu žadatele (doposud na úrovni 9) a aby poměr celkové dluhové služby a čistého měsíčního příjmu žadatele mohl dosáhnout 50 procent (doposud 45procent). Je to zvláštní.

ČNB totiž ještě před pár týdny tvrdila, že ceny jsou nadhodnocené o 15-20 procent, aby teď, aniž došlo k jakémukoliv poklesu cen, uvolňovala standardy. Tomu by šlo při troše snahy ještě rozumět: správná centrální banka hledí dopředu. To ostatně zmínil i M. Mora ve zdůvodnění uvolnění limitů, když řekl, že „ČNB reaguje na ekonomický vývoj (…) a na fakt, že systémová rizika spojená s hypotékami se výrazně snížila“ a přiznal, že „současná situace představuje silný negativní impuls pro ceny bytů“. Ano, stále zůstane otázka, proč má centrální banka svými opatřeními podporovat ceny jednoho druhu aktiv a proč zrovna tohoto aktiva, ale dobře… Co nám ale vlastně mimovolně (?) ČNB (a též vláda, která zvažuje zrušení daně z nabytí a navrhuje plošné moratorium na splátky hypoték) říká?

Zaprvé, to, že se obává, že ceny nemovitostí se úplně zhroutí. Pokud by totiž centrální banka čekala pokles třeba „jen“ o 15-20 procent, čekala by vlastně jen jejich návrat na fundamentální úroveň. Navíc na fundamentální úroveň před-patogenovou, tj. nejpravděpodobněji nad fundamentální úroveň post-patogenovou (je totiž nepravděpodobné, že se fundamentálně odůvodnitelná úroveň cen vzhledem k rozsahu šoku, vypadnutí turismu atd. nesníží).

A zadruhé, ČNB naznačuje, že moc nevěří bankám, že jsou na takový propad připravené: proč jinak podporovat ceny jednoho druhu aktiva, když ne proto, aby banky v případě nucených prodejů, kterých po této recesi bude nejspíš mnohem více než po té minulé, měly dostatečné krytí? Ostatně, to, že komerční banky moc neprotestují proti moratoriu na hypoteční úvěry je dle mého částečně motivováno též nechutí muset přebírat/ realizovat aktiva zajišťující hypoteční úvěry v situaci klesajících cen.

Možná se mýlím, ale zdá se mi, že ČNB se realitního trhu začala bát.

MARTIN LOBOTKA, hlavní analytik Conseq Investment Management a.s.

 

 

 

 

 

 

 

Foto 1: archiv ČNB

Foto 2: archiv autora